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  最近,楼市有一则新闻,牵扯着买房人的心。

  据澎湃新闻,局部地区,银行和市场博弈的反转信号出现,利率下调,放款速度提升,广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。

  大家都知道,房贷利率背后是金融信贷,金融信贷又是楼市命脉,现在大量下调房贷利率,无疑利好楼市。

  有一个朋友就很紧张,连夜跑来问我:

  我家这边的房价还没开始下跌,这就扛不住要提房价了?涨的时候为什么不说慢一点?

  下面子木继续解析,让你看懂今天发生的这一切。对你接下来买房决策非常关键。

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  欲哭无泪

  想理解这则消息,还要从前段时间的一篇文章说起。

  9月22日,经济日报发表了一篇文章,题目很直接,叫做《楼市调控应注意满足刚需》,其中重点提到:

  今年,密集的调控举措,对于抑制投机炒房、稳定楼市预期起到了重要作用。下一步,调控政策应更加优化,不断满足刚需群体的购房需求。对于刚需群体的真实买房需求,调控政策还要更加“友好”,渠道应进一步拓宽。

  这些话我个人认为很中肯。近一年的政策对刚需来说,杀伤力太大了。

  上半年全国楼市调控高达400多次,刚开始倡导“因城施策”,“定向打击炒房客”,但后来却发现,很多城市都被“一刀切“了,误伤刚需成了正常现象。

  有句话说得好,房价涨,伤刚需,房价跌,刚需伤。刚需永远是最难受的一批人。

  第一种情况是痛失房票。

  比如前段时间,杭州出台政策限购,落户未满5年的,在限购范围内必须连续缴纳2年社保才能购房。

  一夜之间,全市几十万张房票全部失效,这里面很多都是刚需买房人,一纸政策打碎了购房计划,只能蹲在厕所哭。

  其次就是控制信贷。很多城市为了控制房价,好交差,只要房价不涨,啥事都可以做出来,比如冻结交易。

  有一个读者跟我反映,6月买的二手房,现在的款都没下来,排队等了很久,眼看着年底要结婚,他不明白,为什么刚需买套房这么难,真是欲哭无泪。

  当然银行延迟房贷只是少数,更多的还是拿房贷利率说事儿。

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  裂变效应

  今年年后,我国房贷利率就开始大涨了。

  按照9月份的行情,中国内地平均首套房贷利率高达5.46%,比去年上涨23个基点,二套房的房贷利率高达5.83%,比去年涨29个基点。

  平均看很温和,但夸张的个例却很多。

  广东省、河南省、江浙一带是高利率地区,比如佛山,今年上半年拦截炒房风暴的主要手段就是上调房贷利率,直接把首套房贷利率调至6.5%左右,还有惠州,被中央点名,房贷利率跑到了7%左右。

  目前按照最实际的划分,5.5%以下是低档利率,5.5%-6.5%属于中档利率,6.5%-7%属于高档利率,7%以上属于“劝退利率”。一般高档以上的利率,基本就不建议买了。

  看看国外的房贷利率,再对比我们的利率,就觉得买套房有多么费劲了。

  其实,上调房贷利率防止炒房客入场是很科学的,但炒房客基本不可能是一套房,然而很多城市恰恰对“首套”刚需住房利率,拼了老命的上调,也不知道这是什么道理。

  可能就是不想让人买房吧。

  楼市对于房贷利率的反应,非常灵敏,基本上,只要房贷利率上调,买房的人一下子就少了很多。

  原因很简单,房贷利率高,就是真金白银给银行送钱,是那种把肉送进狼嘴的感觉,有去无回。

  今年很多城市的房贷利率上调都在1%以上,如果从银行商贷100万,30年等额本息,5%的利率,利息总额是93.26万;6%的利率,利息总额就涨到了115.84万,两者相差22.58万。

  对于普通家庭来说,给银行白白多支付20多万的利息,血压肯定控制不住,想想还是再等等吧。

  尤其是楼市下行的时候,高利率遏制买房的效应,会裂变式传播。

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  硬着陆风险

  近期把“保护刚需”的大旗举起来,背后的原因,似曾相识。

  国家统计局数据显示,70大中城市,8月份二手房价下跌城市达到34个,持平城市达到9个,总计43个,这是近几年来,首次二手房下跌数量超过上涨城市。

  而对于新房来说,从单月新房成交数据来看,8月商品房销售面积为12545万平方米,与2018年同期水平相近,按年则是下滑16%。

  炒房第一城深圳,领跌全国。

  中国证券报最新报道,今年9月,深圳成交1765套二手住宅,同比暴跌近八成。不仅连续下跌6个月,更是12年第一次跌回“1”字头。

  在人口超2000万的深圳,月度二手住宅成交竟然不足2000套,相当于一天仅成交58.8套。放眼2010年至今的12年同期数据,成交量之低,绝无仅有。

  可以说,今年的调控力度和频次,“前所未有”,有一种破釜沉舟的感觉,不同程度引发了业内的一种担心。

  这种担心并不是房价下跌,而是“预期”破碎。

  现在,随便在我身边抓一个人问他,你对楼市怎么看?他肯定头也不回地说,“降”!连某某房企都完犊子了……

  这是楼市长期多重负面情绪的发酵,导致大众对“买房”这件事避而远之。

  一旦观念牢固,楼市就会遇到“硬着陆”的风险,你看看现在开发商的状态就知道了,这才是第一环。

  我们想到了,调控方也想到了。

  9月24日,央行货币政策委员会2021年第三季度例会召开,会上明确提出:

  要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

  要知道,从2003年开始,货币政策委员会连续18年都没有提到房地产问题,这是极为罕见的。

  这句话很委婉,但含量金足够,换句话说,就是对开发商有保有压,并不一味收紧,尽量保障不出现烂尾楼工程,保障买房人的合法权益。

  那么调节房贷利率,则是从买方市场下手,运用货币力量,稳住基础购买力,不至于楼市硬着陆。

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  等风来

  可以看到,降低房贷利率,将会成为接下来楼市调控的大趋势,首先会从利率相对较高的城市开始,主要目的还是为了“维稳”,尤其房价下行压力较大的城市。

  比如佛山、洛阳、开封、成都、郑州、武汉、合肥、南昌、南宁、九江、北海等等城市。

  这些城市刚需饱受高利率之痛,接下来会被重点照顾。

  当然利率下调也是有节奏的,要考虑到银行的“额度问题”。

  按照当前局势,进入11月份后,楼市会进一步入冬,全国各地会拿起除颤器对楼市进行电击复苏,“额度足够”的三四线城市肯定是第一批。

  而一二线城市,大多数会选择在年后,银行“开门红”后,有充足的额度才能下调房贷利率。

  所以对于刚需买房人来说,最好的策略是“等风来”。

  不过需要注意一点,房贷利率下调并不意味着楼市会回暖。

  现在,整个楼市跟股市一样,还是被情绪操控着,有一条铁律,雷打不动:

  “买涨不买跌”。

  涨的时候,无论刚需还是炒房客,都呼啦啦跑出来了,只要房价下跌,首先撤退的就是刚需大军。

  没房子也不着急,刚需们都在门外扎堆观望,等房价再跌一跌。

  但我不希望你这样,刚需之所以大多数都是韭菜,是因为跌的时候跑得最快,涨的时候,一个都踩不准节奏。

  他们没有逆市操作的认知和勇气。

  真正的做法是,等你所在的城市出现房贷利率下调的政策,这时候有事没事多去售楼处和二手房门店看看“人流量”,花不了你多长时间,但这是最真实的市场标记。

  房贷利率下降,是本轮市场调节的转折点,一切又向上发展了,大家一定要做好准备。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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